2014年06月05日

サムスイポー (深水埗) sham shui po

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 サムスイポー (深水埗) sham shui po

 今日はクタクタになりながらもモンコック、プリンスエドワード、シャンスイポーを徘徊し部屋を見まくった。どれもピンと来るものがなく「今日も無理か」と諦めていた矢先サムスイポーで大当たりが来た!!エレベーターで上がっていき部屋の中を見た瞬間ビビッと来た。

 やはり何十部屋も見ているうちに何が手頃な値段で手頃な部屋なのかだんだん見えて来る。つまり「相場」がはっきりと分かって来るという事だ。だからいい部屋を探し当てるなら本当に何十件も見回った方がいい。ボクが見つけた部屋は次の通りだ。。。

1ベッドが置ける程の小さな部屋
2リビングルームが3〜4メートル程の正方形の大きさ
3トイレとシャワーが合体
4キッチンがリビングについている
5エレベーターで上がれる(普通5000ドルの部屋があるビルは全部階段)
6エアコン、ベッド付き
7地下鉄駅のすぐ隣
8ロビーに管理人さんが居る

 この文句ない条件でなんと!!月たったのHK5000ドル!!これは掘り出し物だと判断しその場即決で借りる事にした。HK1000ドルでとりあえずこの部屋を先に抑えた。こんな部屋は一瞬でなくなってしまう。いったん素晴らしい部屋を見つけたのだがちょっとためらった為に他のテナントにすぐ抑えられてしまったので経験済みだ。実はこの部屋に住んでいた前のテナントさんがまさに今日立ち退いて不動産屋もまさに今日この部屋のカギをもらったばかりだった。

ちょっと不動産賃貸の流れをおさらいしようと思う。基本1年〜2年契約だ。今回の場合は1年契約。

11000ドルで部屋をおさえる(香港IDカードを提示し名前を登録する)
2 4日以内に引っ越す(4日間だけ引っ越す為の期間を与えてくれる)
3 4日以内に1ヶ月分の押金、1ヶ月分の家賃、不動産仲介料、1000ドルの光熱費契約の料金を支払う
 
 つまりボクは5000ドルの部屋に住む為に4日以内に合計13500ドル支払えば万事OKだと言う事。この4日以内に支払わなければ契約違反となり部屋抑え代金と不動産仲介料つまり3500ドルの罰金を支払うはめになる。

 たまたま最初に見に来た客が自分だったとの事で本当に超ラッキーだ。まずhk5000ドルでエレベーター付き、管理人さん付き、地下鉄駅隣なんて本当にありえない値段だった。これぞ何十件何百件も歩き回れる人間が辿り着ける領域だなどと思っていた。

 ちょうど1年半程前にベトナムのハノイで超歩き回った末に見つけたシングルルームUS8ドルを思い出す。あの頃は本の少しの贅沢も許さなかった。そんなちょっと昔の経験がいつの間にこういう所で生きる。これが世界放浪異端児トシカズの特権だ。



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2014年06月04日

香港不動産から得る不労所得

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ボクは最近ついに6ミリオン相当つまり約八千万円する不動産の貸し出しの契約を取り付ける事ができた。たった400スクエアーフィート(37u)ぐらいのフラットなのに現在8千万円ぐらいの相場だとは。。こんな事は「香港中心部」だからあり得る事だ。

 ここでちょっとスクエアフィートについてちょっと話をします。不動産でこの計算式は覚えておいたほうがいい。「1スクエアフィート×0.0929=平方メートル」ボクが扱っている不動産は400sqfなので次のような計算式になる。

 400sqf×0.0929=37u

 つまり縦横6メートル四方の部屋だと思ってくれればいい。このたった6メートル四方の部屋が8千万円だ。日本ではちょっとありえない話だろう。そしてこのありえない値段の不動産の貸し出しに成功。もうテナントを見つけて契約に至ったのだ。明日には約50万円の押金がハンセン銀行(香港地元銀行)の口座に振り込まれる。

 部屋の賃貸は1ヶ月16500ドル。2014年6月つまり今月以降毎月この「16500ドル」がボクが保有している銀行口座に振り込まれるのだ。HK16500ドル=21万8千円。しかしここから不動産取得税がとられる。これがなんと16.5%もとられる。つまり16.500×0.165=2725ドル。日本円にすると3万6千円。純不労所得18万2千円という事になる。

 しかしこれからが問題だ。この不労所得でさらに別の安い賃貸部屋を借りる。もしボクがHK6000ドル(約8万円)をなんとか見つけられたのなら「10万2千円」が手元に残る。これがボクが今見込んでいる不動産不労所得だ。これからテナントが住み続ける限り毎月10万2千円が入り続ける。つまりほっておいても1年で122万円になっている計算。これが不動産投資効果だ。

 これで株の次に不動産という収入の柱が完成する。あと自分の「ビジネス収入」と「印税収入」という2つの柱が完成すればもう1つの場所で固定して過ごす必要性がなくなる。これが完成したら後は遊び感覚でお金は増えていくことになる。ボクは生活レベルを越えなお投資出来る状態こそが「完全自由」だと思っているのでそれまでは経済界で気を抜くつもりはない。

 実はもうこの不動産不労所得と株の不労所得を合わせた時点で仕事しなくても余裕で生きて行ける状態になるのだがボクの経済柱は完全に完成していないし何かの波を受けて揺らぐ可能性は十分にある。ボクはこの4つの柱を一通り完成し世界をまた再放浪し読者のみんなに「世界有益情報」を発信続けるというパイプラインを完成させるまでは一歩も引かないつもりだ。

 これはボクの生きている根本的な「夢」にかかっている。ツイッターの名前の通り「世界放浪異端児トシカズ」がボクが求めている自分の姿。だから自分にとっては「遊び」ではなく自分という人間の極めという本気な戦いなのだ。

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2014年05月29日

香港不動産「モンコックで賃貸」

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モンコックの街並み

 モンコックには写真のような香港美人さんがたくさん。。。じゃなくて(いや実は香港美人をさりげなく無意識に入れてしまったのかもしれないが)古いビルが立ち並んでいます。香港のモンコックといえばカオルーンサイドに一していて香港の中で最も人口密度が高い区域になっています。不動産屋さんによるとほぼ40年築以上建物だらけなので探せば安く賃貸ができる場所がごろごろしています。

 シングルルームなら一番安くて月4500ドル〜のをなんとか見つけました。めちゃめちゃ歩き回りましたがはっきりいってこれ以上安いシングルルームは今の所まだ見つかっていません。安い上に部屋はとても綺麗でビルの中にエレベーターもありました。香港のモンコックという中心部で1人暮らしするなら全然ありだと思いました。

 やはり1ルーム1リビングとなるとどうしても6000ドル以上はかかる感じです。2人で普通に住むぐらいなら月6000ドルぐらいで頑張って探せば見つかるといった感じですね。もっと快適に過ごしたかったらやはり月7000ドル〜といった感じです。

 香港島はレントが高いので安く済ましたい人はやはりカオルーン側に住むべきです。カオルーンでも香港の中心部で住みたい人はやはりジョーダン、ヤーマーテイ、モンコック、プリンスエドワード、シャンスイポ当たりなら安くていい部屋が見つかります。

 もっと安く済ませたい人は中国大陸寄りに住むしかないですね。そこだと中心部から離れ過ぎてしまうので誰かと会うといった意味では結構不便かもしれません。今日はモンコックの知り合いの不動産屋さんに3つの部屋を見せてもらいました。4500ドル、5000ドル、5500ドルの部屋を見せてもらいました。

1 4500ドルの部屋 ー テレビ、冷蔵庫、トイレ&シャワー室が合体、狭い部屋
2 5000ドルの部屋 ー 空っぽ、1つベッドとソファーが置けるスペース、トイレ&シャワー合体
3 5500ドルの部屋 ー 部屋1リビング1キッチン1 トイレシャワー合体ー>エレベーターなし

 5500ドルで部屋1でリビング1キッチン1というのは凄い。ただしエレベーターがないので4階まで結構歩いていかないといけないのがネックになって来る。あと1ルームあるといえどドアがふすまのようになっていてしかもロック出来ない上完全に閉まらないといった難点がある。

 でも5500ドルでスペースはかなり広い。3つの中ではだんぜん「3」の5500ドルを選ぶ。だけどもっといい部屋が見つかるかもしれないので他の不動産も当たりまくろうと思う。ボクはこういう不動産探しはかなり気合いを入れて探します。それは500ドルの違いだけでも1年借り続ければHK6000ドルもかかるので気合い入れて探す価値があると思います。

 なので香港中のすみからすみまで探してみなさんに香港の不動産賃貸状況をお伝えしようと思います。






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2014年05月21日

香港不動産

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 最近不動産屋と話をする機会が多くなりさらなる事情をきいて多くの事がはっきりしたのでここにまた記載したいと思います。今香港不動産はピークを迎えて少しずつ相場が下がり始めました。つまり不動産価格が落ちて来ているんですね。

 不動産というのは株の変動とは違って全体が一気に落ちるという事はありません。不動産全体市場というのは落ちる時もかなりゆっくりめに落ちて行きます。今香港不動産市場が落ち始めたからといって不動産価格が凄く安くなったという訳ではないし特に不動産購入の時にかかる「税金」が大きな問題です。

※2014年今の時点で香港不動産購入でかかる税金は次のようになります。

1 香港永久市民        ー 3%
2 香港住民及び香港外に住む人 ー 15% (2回目の購入21%)

 少し驚いたのは香港住民も結局海外に住む外国人と同じ扱いだという事だ。なので香港永久市民と香港住民の差がかなり大きいという事だ。香港永久市民になる為には7年間香港に住んでいる事になっていないといけないのだ。そして銀行の住宅ローンは次のようになる。

1 香港市民 ー 頭金30%の負担 10年〜15年以内で残りの70%と銀行利子を返済
2 海外の人 ー 住宅ローンは組めない

 なので例えばあなたが香港住民で100万ドルの家(今そんな安い家ないが。。)を購入するとしたら。。。

 30万ドル(頭金)+15万ドル(税金)= 合計45万ドル

 つまり住宅ローンを組んだとしても不動産価格の「45%」を最初に支払わなければならない。現金をたくさん持っている人なら構わないと思うがそれでも今はどう考えても買う時ではない。むしろ売る時だ。

 今香港政府が不動産バブルを抑えるのに必死な訳ですが、なぜ香港政府が不動産にかかる税を上げなければいけないのか?それを簡単に説明すると「バブルをはじけなくする為」です。一気に価格が上がり過ぎてしまうとはじけて不動産市場相場が一気に落ちてとんでもないダメージが来る可能性があるからです。

 日本はあの日本を襲った不動産バブルの弾けた後の恐ろしさを身にしみて分かっている人は多いと思います。これは「自殺者」とかも出たりするのでとんでもない惨事になります。つまり香港政府はこれを逃れる為に強い上昇を抑えている訳です。

 

posted by 世界放浪異端児BS at 14:33| Comment(1) | TrackBack(0) | 香港不動産市場 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月08日

香港不動産売買

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ボクは今香港の不動産売買をする権限を持つ事が出来たのでいい経験だと思いさっそく不動産売買を行使しようと思い買い手を探していた。最初HK2.5ミリオンで買ったものを内装し結局HK2.7ミリオン(約3000万円)トータルでかかった。それからというもの今回5.8ミリオンというありえない値段がついた。

 今この時期香港不動産市場はピークあたりでこの2、3年というもの低迷したままだ。それは香港政府が税金を上げてしまった為に中国大陸の人が家を買えなくなったのだ。では香港不動産市場の税が今どうなっているのか紹介しよう。もしあなたが香港住民ではなく海外の人間で6ミリオン(約7千万円)以下の家を香港で買いたい場合。。。

香港住民ではない:
stamp duty 6 percent (2回目の購入の場合は15%)
extra stamp duty 15
新築住宅ローン頭金70%
古いマンション頭金50%〜60%(10年〜15年以内の返済)

香港住民の場合:
stamp duty 3 percent(2回目の購入の場合は6%)
新築住宅ローン頭金70%
古いマンション頭金50%〜60%(10年〜15年以内の返済)

香港住民とそうでない場合とでは税の負担が全く違う。今香港住民であろうとそうでなかろうと香港で住宅ローンを組もうと思うなら結局一括払いとほとんど変わらない状況なのだ。これじゃあ住宅ローンを組む意味がほとんどないので投資する時期ではない。つまりタイミング的には買いではなく明らかに売りだ。こんな時期に不動産を買おうという人はそのビルに例えば「建て替え」「交通が便利になる」などの情報や可能性とか「急ぎで家を買わなければいけない」という特別な事情を抱えていないと家を買おうなどとはみんな思わないのだ。
 
 今自分が扱っている不動産の相場は400sqfで5.5ミリオン(6300万円)だがこんな誰も買わない時期に無理矢理6ミリオンでずっと押し続けていた。そしたらつい最近5.8ミリオン出すという人が現れたのだ。もちろん大喜びで早速手続きにとりかかったのだがその途中でビルのセキュリティー(管理人さん)と話をしていて気づいてしまったのだ。今この不動産を売るべきではないという事。なぜか?

 それはビルの建て替えの可能性が十分起こりえる事が分かったのだ。香港でビルの建て替えが起こると2倍に跳ね上がるという期待が持てる。5.5ミリオン相場の不動産が2倍になると11ミリオン(1億2600万円)になるのだ。しかもこのビルの住居人たちに「ビル建て替えるので同意表にサインしてください。」という知らせが過去3回ほどあったのだ。しかし2部屋ぐらいの住人が反対した為に全員一致が起こらずまだ建て替えに至って居ない。この2部屋の住人が承諾すればいつでもビルの建て替えが起こるのだ。

 なぜこの2部屋の住人が承諾しなかったのか??それは恐らくまだまだ待てばさらに上がるという事を見越しての拒否するとしか考えられなかった。なのでこれは待つだけの価値が十分ある不動産だと見込んだのだ。こういう判断が下せたのでギリギリ売却の契約にサインする前に拒否したのだ。
 
 だが一度売ると決めて物事が進んでいたので途中で断られた不動産屋と買い手はかなり動揺していた。不動産屋の対応はもの凄く良かったが買い手がかなり火をふいていたらしいがww でも勝負は契約にサインしてしまうまでなのだ。してしまったら売買成立してしまうのでどうあがこうととりかえしがつかない。今この時期に5.5ミリオン相場の家を5.8ミリオンで買いたい人が出て来ただけで奇跡に等しいのだ。

 これは不動産のもの凄く話しやすいおばさんはかなり不動産状況を把握していて顧客もよく掴んでいるし経験も豊富だ。このおばさんの話をきいているうちにこの不動産をこの値段で買わないというのはあまりにも矛盾しているということをずっと説明していた。ボクもこのおばさんが言っているのは間違いないと思っている。ただこのおばさんは「建て替え」の情報を知らない。それだけなのだ。「建て替え」の可能性がある情報を掴んでしまったボクはもう譲れないのだ。

 この不動産が将来値段が結構落ちてしまってもビルの建て替えが起こってしまえばあっという間にあり得ない値段がつく。しかも情報はこれだけではない。あと2、3年たつと近辺に中国大陸とつながる直の列車が通る事になっている。これが通るとここの地価は一気に上がる。そしてこれは間違いないのだ。この不動産はこの2件のすごい可能性を秘めている最強の不動産なのだ。こういう事も考えて今は売却しない事に決めた。

 目先の欲に落とされないようにあくまでも機械的に判断を下し最終的な大きな利ざやを狙う。これこそ本物の不動産投資ではないだろうか?などと今勝手に思っている。

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posted by 世界放浪異端児BS at 11:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 香港不動産市場 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月03日

香港不動産市場がピークに達する

今香港不動産市場はピークに。。。。
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 現在不動産市場はピーク当たりをずっと低迷している。そしてここ最近ジワリと少しだけ下がった。今がまさに不動産売却時だ。気づいている人は気づいているだろうがこのタイミングで売らなきゃいつ売るの?といったぐらい今間違いなくピークだ。香港不動産を所有しているが香港以外の所に住んでいる人たちでさえ今不動産を売却しに香港に戻ってくるぐらいだからどんな事があっても今絶対売って損はない。むしろ売らなきゃ損になる可能性の方が高い。

 過去20年の香港不動産市場の波を見ても今まさに「ピーク」で今まさに香港の資産を現金でホールドにするべきだ。香港不動産には中国本土とは違い大きなメリットがある。それは「家賃が高い」という点だ。つまり住宅ローンを組んで貸し出しをした時毎月のキャッシュフローが高いという所だ。中国本土で不動産を所有してもほとんどの場合キャッシュフローはかなり低く投資する人は「キャピタルゲイン」しかみていない。

 だからボクが言いたいのは「香港不動産を市場が暴落した時に現金を無理矢理集めてでも買え!」という事だ。市場の波がピークだという事自体もう大きなチャンスの波が来るという事なのだ。ピークに達したらどどうなるのか?それは決まっている。大きく下落していくのだ。ピークに達しているのに中途半端に落ちてまた上がるだろうか?みんな夢を見過ぎている。市場はいつまでも上がり続けないのだ。それは歴史がもう既に証明している。上がりがあれば必ず下がりがある。それはどんな不動産でもどんな株の銘柄でもそうだ。



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posted by 世界放浪異端児BS at 22:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 香港不動産市場 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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